Depuis quelques semaines, la question de résiliation du contrat de bail emphytéotique conclu entre la station de télévision MBS et la CUA fait un remue-ménage. Pour rappel, en 2000, le contrat a été signé par la Commune Urbaine d’Antananarivo et la société médiatique. Ranto Rasolonjanahary, consultant juridique auprès de Juridixia Madagascar Consulting apporte des éléments sur ce qu’est un bail emphytéotique.
Studio Sifaka : Quels sont les points importants à connaître concernant ce qu’est un bail emphytéotique ?
Ranto Rasolonjanahary : À Madagascar, le bail emphytéotique régit le contrat de location pour un immeuble ou un terrain. À la différence d’un bail à usage d’habitation ou d’un bail commercial, le bail emphytéotique est consenti pour une durée supérieure à 18 ans et ne dépassant pas les 99 ans. Par ailleurs, si on se réfère à la loi 2007-036 sur les investissements à Madagascar, les entreprises et investisseurs étrangers ne peuvent avoir accès à la propriété à Madagascar, mais peuvent contracter un bail emphytéotique pour mener à bien leurs investissements.
Qu’en est-il de la résiliation du contrat de bail ?
Le bail emphytéotique, comme tout type de contrat de bail peut être résilié, mais en suivant des conditions et notamment les clauses du contrat. Le non-respect des clauses, qui ont été approuvées par les deux parties (locataire et bailleur) lors de la signature du contrat, est un motif valable pour demander la résiliation du contrat. Les deux parties peuvent également décider d’un commun accord une rupture du contrat de bail. Dans tous les cas, le bailleur ou l’emphytéote doit informer à l’avance l’autre partie de sa décision de résilier le contrat.
Est-il possible de contester la résiliation du contrat de bail ?
Si la résiliation se base sur le non-respect d’une des clauses stipulées dans le contrat, le locataire peut apporter des éléments expliquant les raisons de cela. De l’autre côté, le bailleur peut recevoir ou non ces explications suivant ses appréciations. Il s’agit, dans ce cas, d’un arrangement à l’amiable. Si cela ne peut se faire, le locataire peut rédiger une plainte pour contester la résiliation du contrat. Ce sera au tribunal compétent de trancher sur la résiliation. Si celle-ci a un motif valable, elle sera accordée ; par contre si la résiliation est vue comme abusive par le tribunal, le bailleur devra dédommager le locataire.
Certains parlent d’un conflit d’intérêts dans le cas de la MBS, est-ce recevable comme motif de résiliation du contrat ?
Il est vrai que beaucoup soulèvent un problème de conflit d’intérêts, du fait que le maire de la CUA à l’époque de la signature du contrat était Marc Ravalomanana, qui est lui-même propriétaire de l’entreprise médiatique MBS et de la Société ALMA, actuel locataire du terrain. Toutefois, si le cas existe, l’actuel bailleur doit apporter les preuves nécessaires concernant l’affaire en question. Dans ce cas, le contrat en lui-même présentera un vice de forme et n’aura plus de validité. Mais, dans tous les cas, que ce soit pour la résiliation du contrat pour non-respect des clauses ou pour un vice, le bailleur doit étayer les raisons. D’autre part, le locataire peut également protester contre la résiliation, soit en discutant avec l’autre partie, soit en ayant recours à une plainte pour résiliation abusive.Â
